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  • 毫不夸张!热点城市至少还会再涨5年!

    发布时间:2016-09-20



      早在2007年,我们就记得很多经济学家在议论中国的房价涨得不行了,2015年底更多的人员跑出来议论中国的房地产已经到拐点,但是2009年的房价上涨、2016年的房价火热让更多经济学者不得不撤辙。纵观所有的预测者,华远的任老先生一直看多,到目前为止我们认为这是预测房地产最为正确的业内人士(砖头别扔过来,现实就是这样)。


      我们小禾智库已经分析过:(1)2001-2007年是因为中国经济发展迅速所导致的房地产上涨,以及需求远远大于供给的原因;(2)2009-2014年的房地产上涨,这是因为美国次贷crises以后国家为了让经济继续保持高速发展而不得已采用的货币策略,我们称之为货币红利;(3)2016年的房地产上涨,这是因为金融高杆杠因素,尤其是互联网金融所起的作用,以及供给侧改革所需要的海量信贷涌入到土地供给侧的众多因素造成的。


      虽然因为2016年房地产太过火热的上涨,目前国家采取了相应的房地产、金融等系列方面的管理措施,火热的房地产上涨势头已经有效得到遏制,但是我们小禾智库认为:目前的很多措施不是长期性的,依然是临时性措施比较多,房地产真正的问题依然没有得到根本的解决,最核心的就是土地需求和供给之间的匹配关系,以及货币难以流入实体经济等问题。


      我们预测:中国房地产,热点城市至少还会再涨5年,只是是否再涨10年,我们不敢说,因为全球经济形势到底如何,全球经济的crises是否会发生,地缘政治冲突是否加重等等很多因素都会影响中国经济、中国房地产。


      不管你是否同意,中国房地产的“名义价格”依然会上涨,当然部分城市名义价格在上涨,但是实际价格却在下跌。房地产名义价格上涨的核心原因如下:


      (1)中国经济5年内不会发生严重的经济CRISIS,这是前提。


      如果中国发生严重的经济CRISIS,那么中国的房地产别说上涨了,只能快速下跌。因此我们在讨论房地产上涨的时候,首先要分析中国发生经济CRISIS的可能以及时间。那么,我们判断中国近期内是不会发生经济CRISIS的,原因很简单:(1)中国互联网模式的消费、服务经济正在对冲日益下滑的制造业;(2)部分制造业正在向高端转型;(3)中国经济发展太过迅速,很多产业粗放发展,还具有细化优化发展的巨大空间。


      (2)在这5年内,房地产依然是中国经济稳定的基石,这是基础。


      在中国经济转型的过程中,房地产产业依然是中国经济最稳定的基石,因此在政策上国家只能遏制热点地区的房地产过快增长以及保护房地产,而在四、五线城市尽快去房地产库存。


      (3)货币超量发行,依然是推动经济发展的主旋律,这是推动力。


      英国脱欧后,欧洲的形势更更加紧张,全球经济可能遇到再一次的衰减,很可能导致美联储2016年的加息计划取消;很可能导致美联储不得已继续QE,而欧盟的QQE以及负利率政策会更加加大;在这样的情况下,中国必然记住2008年我们采取的货币政策而发生的问题,也必然记住在全球经济收缩、萎缩的情况必然需要加大货币超量发行的力度。因此M2很可能在下半年会上调。



      (4)中国的人口、城镇化、经济红利使房地产依然存在较大的刚需。


      虽然三四五线城市存在较大幅度的房地产库存问题,但是我们观察到中国的一、二线城市不仅仅不是去库存的问题,而必须需要加库存。我们说,中国经济这30年发展太快,导致人口向大城市迁移、城镇化都存在较大的问题,未来中国必然和资本主义国家一样:乡村人口向县城汇集,县城人口向地市汇集……这样的模式。从目前看,我们的大城市化过程还需要时间,同时经济红利依然存在,中国依然是目前经济发展速度较快的国家;


      (5)土地的需求供给关系会推动部分城市依然上涨。


      在中国大城市化的过程中,土地成为制约房地产需求和供给之间的矛盾。为什么房地产在2016年如此之火,我们不排除杠杆的因素、不排除炒作的因素,但是依然存在需求和供给不平衡的问题,依然存在海量货币下资产配置荒问题。


      中国人最大的资产配置就是房地产,我们必须按照一个三口之家在城市拥有两套房来计算中国人的房地产总需求。而目前大城市最核心的问题就是土地的供给和需求之间存在长期扭曲问题,导致房地产上涨的核心因素。


      (6)资产金融化,正成为中国未来的主方向。


      最后,我们谈到房地产的时候,我们必须依然到中国房地产从2016年才开始进入真正的房地产金融时代。房地产金融时代的标志就是金融高杠杆,不仅在需求端,而且在供给侧。


      综上,我们没有理由认为中国一、二线房地产会下跌,反而我们认为中国一、二线城市至少还可以再涨5年。而中国的四、五线城市从名义价格看,依然也会上涨,当然速度不会很快,而实际价格在实际供需关系的情况下却会较大幅度下跌,因为供需关系会发生巨大的逆转。对于中国的三线城市,是最无法判断的地带,从总体上,名义价格依然会上涨,但是总体趋势看,在未来5年内,实际价格可能会处于下跌的模式。